Le prêt relais est une solution de financement utilisée par de nombreux emprunteurs souhaitant acquérir un nouveau logement avant d’avoir vendu leur bien immobilier actuel. Ce mécanisme financier permet ainsi de faire la transition sans précipitation et en évitant les contraintes liées à la revente immédiate. Découvrons ensemble comment fonctionne ce type de prêt, ses avantages, ses risques et les différentes étapes pour l’obtenir.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Un prêt relais est un crédit à court terme proposé par les banques afin de permettre à un propriétaire de faire l’avance des fonds nécessaires pour acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre son logement actuel. Généralement considéré comme un emprunt transitoire, ce prêt aide dans la gestion financière durant cette période critique.
Les types de prêts relais
Il existe principalement deux types de prêts relais :
- Le prêt relais sec : Il ne finance que l’achat du nouveau bien sans inclure un prêt complémentaire.
- Le prêt relais jumelé : Associé à un prêt immobilier classique pour financer l’écart entre le prix du nouveau logement et la valeur nette du bien existant.
Le montant et la durée du prêt relais
Le montant maximum du prêt relais dépend généralement de la valeur estimée du bien à vendre. En règle générale, les banques prêtent entre 60% et 80% de cette valeur. La durée de ce prêt varie entre 12 et 24 mois, permettant ainsi aux emprunteurs de disposer de suffisamment de temps pour finaliser la vente de leur propriété.
Comment se calcule un prêt relais ?
Le calcul du prêt relais prend en compte plusieurs paramètres, notamment la valeur estimée du bien à vendre et le montant restant dû si l’emprunteur a déjà un crédit immobilier en cours sur ce bien.
Estimation de la valeur immobilière
La première étape consiste à obtenir une estimation réaliste de la valeur du bien immobilier actuel. Cette estimation peut être réalisée par un agent immobilier ou un expert-prédateur mandaté par la banque. C’est sur cette base que sera fixé le montant du prêt relais que la banque pourra accorder.
Calcul du montant du prêt relais
La formule simplifiée pour calculer le montant du prêt relais est la suivante :
Montant du prêt relais = (Valeur estimée du bien x Pourcentage financé par la banque) – Capitaux restants dus sur le prêt immobilier actuel
Par exemple, si votre maison est estimée à 400 000 euros et que vous devez encore 100 000 euros à la banque avec un taux de financement de 70%, vous pourrez obtenir un prêt relais de :
(400 000 euros x 70%) – 100 000 euros = 180 000 euros
Les modalités de remboursement
Le remboursement du prêt relais se distingue par sa souplesse, permettant aux emprunteurs d’opter pour différentes modalités en fonction de leur situation financière.
Remboursement in fine
Avec cette modalité, l’emprunteur rembourse le capital lorsque son bien est vendu. Durant toute la durée du prêt, seuls les intérêts sont payés mensuellement ou trimestriellement.
Remboursement partiel avec échéances modulables
L’emprunteur peut choisir de rembourser une partie du capital sur une base mensuelle tout en payant les intérêts jusqu’à la vente de son bien. Cela allège la charge financière à long terme mais exige des mensualités supérieures.
Les garanties et assurances associées au prêt relais
Comme tout autre type de crédit, le prêt relais nécessite certaines garanties et assurances pour sécuriser le financement.
L’hypothèque et autres garanties réelles
La banque demande habituellement une hypothèque sur le bien existant ou sur le nouveau logement en tant que garantie de remboursement. Dans certains cas, une caution peut également être envisagée.
L’assurance emprunteur
Souscrire à une assurance emprunteur est souvent obligatoire pour couvrir les risques liés au décès, invalidité ou incapacité de travail. Ces assurances garantissent le remboursement du prêt relais même en cas d’événements imprévus.
Avantages et inconvénients du prêt relais
Bien que le prêt relais offre une certaine flexibilité pour l’acquisition d’un nouveau logement, il comporte aussi quelques risques et inconvénients qui doivent être pris en considération.
Avantages
- Sécurité financière : Le prêt relais évite la pression de devoir vendre rapidement votre bien immobilier actuel.
- Flexibilité : Plusieurs options de remboursement permettent d’adapter le coût du prêt à votre budget.
- Possibilité d’acquérir rapidement un nouveau logement : Idéal lorsqu’il y a une opportunité à saisir.
Inconvénients
- Cout élevé : Les intérêts peuvent représenter une somme importante, ajoutant une charge financière non négligeable.
- Risques de non-vente rapide : Si le bien n’est pas vendu dans la durée impartie du prêt, vous risquez de rencontrer des difficultés financières.
- Qualifications rigoureuses : L’obtention d’un prêt relais peut nécessiter de remplir des critères stricts en termes de revenus et de garanties.
Étapes pour obtenir un prêt relais
Obtenir un prêt relais nécessite de suivre plusieurs étapes rigoureuses. Voici un guide sur la procédure à suivre pour répondre aux exigences des institutions bancaires.
Évaluation de la faisabilité
Commencez par évaluer la faisabilité de votre projet. Prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire pour discuter de votre situation financière et déterminer le montant du prêt relais nécessaire pour l’acquisition de votre nouveau logement.
Constitution du dossier de prêt
Préparez un dossier complet comprenant les documents suivants :
- Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition)
- Documents relatifs à vos crédits en cours
- Estimations du bien actuel réalisées par des professionnels
Analyse par la banque
La banque analysera votre dossier pour s’assurer que vous remplissez tous les critères requis. Parfois, elle sollicitera une expertise immobilière supplémentaire pour confirmer la valeur estimée du bien à vendre.
Acceptation et mise en place du prêt relais
Après validation, la banque mettra à disposition les fonds nécessaires sur un compte destiné à l’achat du nouveau logement. Vous commencerez alors les paiements d’intérêts ou de capital selon les modalités choisies.
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